08-12

中城观点 | 应华:价值投资,助力建设美好城市

硬核分享,对未来房地产私募基金的“三个判断”

  8月11日,由易居克而瑞主办的第四届地新引力峰会,特邀中城投资董事、总裁应华先生以“新常态下房地产私募基金投资策略”为题做主旨演讲,分享他对房地产私募基金的当下与未来的思考。

 

中城投资董事、总裁  应  华   

主旨演讲

  

  ▼以下内容根据中城投资董事、总裁应华现场演讲实录摘选,与您分享——

如何理解新常态?

  近年来,无论是宏观经济、金融监管,还是房地产市场都在进入新的发展阶段,进入了新常态。

  宏观经济的新常态:中美摩擦常态化,未来将形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。国内经济进入中低速增长阶段,无风险收益率长趋势下行。经济处于新旧动能转换,融资方式转变。

  金融监管的新常态:国务院金融稳定发展委员会正式成立,金融统一监管。随着资管新规及配套细则的陆续出台,风险逐渐暴露、出清和化解。房地产债权融资规模控制,非标受限。合规监管常态化,回归投资本源。

  房地产的新常态:政策方面,房住不炒、房不刺激,因城施策、一城一策,稳地价、稳房价、稳预期成为新常态。我国房地产市场进入规模见顶的高位平台期,窄幅波动,房价箱体运行,城市分化和企业分化会明显加剧。未来,房地产企业将从依靠杠杆扩大销售规模转换到通过综合能力提升经营效益,同时,房地产行业仍将结构性去杠杆,行业整合并购会加速。

房地产私募基金的新趋势

  监管常态化、房地产私募基金回归投资本源,房地产行业短周期拉长,因城施策下各地发展阶段和城市周期差异明显,使得股权投资、长期投资和组合投资将成为投资趋势。

  房地产私募基金股权投资,需构建募投管退的综合能力,长期限资金、投资能力、投后管理能力将成为管理人竞争力的关键因素,而主动管理能力是基金区别于其他金融机构的核心能力。

  房地产私募行业头部集中趋势明显,专业、合规的管理人将胜出。未来,头部机构以自身突出的专业性、规范性以及资源渠道的优势带动,将在我国房地产金融的展业中发挥更重要的角色。

房地产私募基金的优势及投资策略

  01 基金优势

  其一,房地产私募股权投资基金的独特基因,决定了它紧抓地产和金融两个赛道。18年来,中城投资深刻把握房地产金融的发展趋势和底层项目的投资研判,专注、聚焦于房地产产业链投资,坚守主业、坚持主航道,开发基金、不动产基金、上下游产业链投资基金,主动管理、投资和运营赋能。

  其二,专业的房地产私募基金,投资能力、产品能力与创新优势明显,能满足投资人不同配置需求。中城投资多年来的每一次创新与升级,都在产品端和募投管退各方面不断打磨历练。目前主推的2.0和3.0组合基金,根据既定的投资策略及单一项目集中度要求,选取不同区域的项目组合投资,多层次分散市场风险,并且依靠专业的投资能力和主动管理能力,为投资人创造价值。

  其三,专业的房地产私募基金管理人还能解决开发商多维诉求。股权投资有助于降低杠杆,助力优化企业报表;主动管理,共同管控项目,助力项目管理优化;整合资源,助力TOP企业并购拓展,增强资产处置能力。

  02 投资理念与逻辑

  中城投资秉承“助力建设美好城市”的使命,遵循价值投资理念,以ɑ收益为主,同时逆周期投资兼顾ß收益。当下,面对房地产行业和房地产基金的新趋势,基金管理人需要寻找“长钱”、“老钱”和“慢钱”。

  价值投资的逻辑,需要三个环节来实现,即发现价值、提升价值、实现价值。首先,通过专业的投资研究和投资能力,优选开发商、城市和项目,发现价值,组合投资;其次,进行投资+运营赋能,开发基金的投后主动管理,在成本、关键节点的把控和建议,助益项目获取更高收益和现金流安全性,通过产业链运营商的投资,提升不动产投资的经营价值;再者,通过多种市场化方式退出,包括销售去化退出、股权转让、资产证券化等,锁定收益,价值变现。

  03 投资策略

  一是,优选TOP50房企与区域龙头,创新产品、组合投资,合作共赢。我们优选TOP50房企进行合作,同时兼顾潜力区域的有深耕优势的区域龙头企业的合作机会。以2.0和3.0基金产品为主,组合投资,创新产品设计,实现合作共赢。

  二是,聚焦重点城市群、中心城市、都市圈,聚焦“双主流”项目。我们将聚焦重点城市群,特别是长三角和大湾区,以及中心城市和都市圈。聚焦“双主流”项目,即投资项目必须符合所在城市的主流产品,并且为房企擅长的主流产品,以保证有效需求和去化。

  三是,选择土地成本优势型、产品性价比高能型、经营性现金奶牛型投资。投资项目选择上,以现金流要求为前提,寻找价值投资机会。

  04 投资择选标准

  合作房企,要求财务稳健和综合能力突出。我们会建立负面清单,寻找适合股权投资合作的企业,通过同股同权及股权投资其他约定方式合作,关注房企三类关键核心指标。

  城市选择,重视基本面,有真实需求,并且市场健康。聚焦重点城市群、中心城市、都市圈,选择人和钱流入的城市,自住和改善真实需求旺盛。构建“两大类七个维度”选择标准,对城市进行判断。

  项目选择,需要满足双主流和现金流要求。项目需要符合双主流项目,是城市和所在区域的适销定位产品,并且是企业主流打造优势产品。此外,项目地货比须有足够优势,静态盈利指标销净率,动态指标去化率、IRR需要满足最低标准。

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