01-10

中城投资王珊:非繁荣时期的投资法则

寻找穿越周期的能力

  1月8日,融资中国2020(第九届)资本年会暨颁奖盛典在北京启幕,中城投资执行副总裁王珊受邀出席并发表题为“非繁荣时期的投资法则”的主旨演讲,浅谈非繁荣时期房地产行业的危和机,以及背后的投资逻辑。

  ▼以下内容根据现场演讲实录整理,与您分享——

中城投资执行副总裁王珊主旨演讲

目前处于非繁荣时期

  中城投资发展至今已有18年,截止至2019年9月30日,公司累计投资规模近1300亿元。18年来,我们有幸分享到了国内房地产行业的饕餮盛宴。按照最新数据,过去20年我国商品房销售面积增长近10倍,销售金额增长超40倍。18年来,我们也经历了中国房地产市场的春夏秋冬,积累了独立、专业、有效的房地产投资和资产管理经验。我们认为,对于当前非繁荣时期要更加谨慎。

  从当前经济运行来看,中国经济处于下行周期,且下行压力加大。自2008年12月至2019年6月,宏观杠杆率进一步上升,已达历史新高260%。宏观杠杆率的过高,会影响政策取向和政策效率。

  而近10年来,我国GDP增速整体趋势向下,2019年1-3季度GDP增速6.4%、6.2%、6.0%,持续下滑,3季度创1992年GDP季度核算以来新低。不难看出,中国经济正处于新旧动能转换期,同时也处于金融风险防范的化解期。

  消费、投资、出口三驾马车全面疲软,相对而言,只有固定资产投资超过了6.2的平均值,达到8%的增长。具体来看,消费受居民收入增速放缓和高杠杆率抑制,2019年10月社零增速创2003年以来新低;投资不振,基建反弹弱,制造业投资低迷,房地产投资缓慢下行;出口下降明显,受全球经济增长放缓和中美贸易摩擦冲击负增长,2019年1-11月累计同比-0.3%。

  从房地产、基建和制造业三大投资增速来看,2019年11月基建投资和制造业投资都低于平均值8%,特别是制造业投资持续低迷。在资金流向上,中央明确提出要增加制造业的中长期融资,意在稳定制造业投资。通过逆周期调节,大力发展制造业、新型基建等改革的办法来稳增长。

  房地产投资,是2019年经济的重要支撑。2019年1-11月房地产投资增速仍然保持在10%以上,仍是投资最主要的支撑力量。参照2018年及2019年各月销售增速,预计2019年全年商品房销售面积与销售金额将分别达到17.2亿平方米和16.1万亿元。

  房地产行业从高速增长到规模见顶,从中国经济的助推器发展成了压舱石,“房住不炒”降低了流动性,起到了重要的经济托底作用。

  通过对近年来全国主要城市二手房房价的研究发现,在因城施策、区间管理的调控下,从2017年下半年起,房地产市场开始箱体波动运行,行业周期被熨平拉长。而一个行业的见顶或是进入小幅波动,就像做股票,股指不涨,个股分化明显;房地产行业的个股分化就体现为城市的分化、企业的分化。

寻找穿越周期的能力

  最寒冷的冬天还没有来临,每一次大的经济周期调整背后,都蕴含着巨大机会,我们需要构建穿越周期的能力。

  1.长期资本

  作为房地产基金管理人,要加核心资本、加战略资本。首先核心资本要充足,并通过加战略资本的方式抓取更多结构性机会。

  面对合格投资人的变化,我们要寻找长期资本。可以看到,目前高净值客户对于基金期限接受度越来越长。我们也更希望未来能从短钱到长钱,从个人到机构,能有更多的专业机构加入。

  要穿越周期,投资一定要有耐心,捕捉到更多合适的机会,把合适的资金与合适的资产相匹配。

  2.与TOP企业共舞

  行业集中度持续提升,我们选择可以穿越周期的TOP企业,通过加资本的方式合资合作,一同把握并购投资、战略投资以及不良资产投资机会。

  能穿越周期的TOP企业最核心的特质是其具备足够低的财务杠杆和足够强的盈利能力。具体来看,有四个选择维度:

  第一,负债率。房地产行业所有上市房企,总资产负债率基本上都在80%左右,在降杠杆的周期,高杠杆一定是存在巨大风险。未来,我们会更注重看企业的净负债率。

  第二,利润率。我们注重企业的盈利能力,尤其是不同周期下各产品线的盈利能力。

  第三,现金流。注重企业的融资能力,特别是经营性现金流。

  第四,周转率。周转率是产品能力的体现,过去的快周转也体现出了企业的运营管理能力,但在“房住不炒”、“一城一策”的严调控下,它就有了极限。随着监管政策进一步严格,整个快周转会逐步放缓。开发商针对目标客群会对产品升级迭代,产品的品质感将会上升。

  3.价值投资

  第一,聚焦中心城市和都市圈,跨城市周期组合投资。城市周期从轮动到分化,未来要把握城市周期分化趋势,逆周期投资、跨周期布局。

  第二,增量与存量并举,机会型与核心增益型组合投资。在增量市场,关注中心城市和都市圈,与TOP房企合作,以定向基金和组合基金为主,注重主动管理。在存量市场,我们将更聚焦核心城市,通过与TOP运营商合作,发起机会型基金和核心增益型基金,注重资产管理能力。

  第三,锚定核心资产,跨业态组合投资。核心区位及价值洼地、资产货地比安全、产品性价比高能、现金奶牛型资产是我们选择核心资产的重要考量。业态来看,住宅、办公楼、社区商业以及城市更新下的优质资产都是需要关注的。

2020-01-10

中城投资王珊:非繁荣时期的投资法则

了解 →
2019-11-29

中城投资董事长路林:用城市给城市加油

了解 →
2019-06-14

王珊:大资管时代的金融选择——从加杠杆到加资本

了解 →
2019-01-31

中城投资董事长路林:存量时代呼唤不动产“科创板”——REITs再认识

了解 →
2018-12-08

中城投资董事长路林:“明渠活水,可持续之路”——基金会的投资与保值

了解 →
2018-12-03

中城投资董事长路林:水不静、流且深——从加杠杆到加资本

了解 →