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中城投资董事长路林:用城市给城市加油

成都之城市——成为都市圈明星的发展之路

  11月21-22日,2019年亚洲不动产奖系列活动在泰国曼谷举行。作为大中华区评委会主席,中城投资董事长路林先生受邀出席并发表题为《成都之城市——成为都市圈明星的发展之路》的主旨演讲,分享了对于都市圈的独到见解,用城市给城市加油。

  2019年一头一尾关于城市发展最重要的两个文件:2月19日《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》,11月19日《长三角生态绿色一体化发展示范区》。

  1.千年城市存在的秘密,在于多样性、共生性

  2.城市让生活更美好,都市圈让选择更丰富

  3.都市圈是一体化、生态化的最佳方案

中城投资董事长 路 林

发表演讲

  以下内容根据现场演讲整理,与您分享——

  如果让我来选择2019年中国房产风云当中最重要的关键词,我会选一个关键词叫都市圈。大家觉得这个题目非常奇怪,叫成都之城市,都市圈里面当然是关于城市的话题,成都为什么加个城市呢?其实一个城市的名字成都,就是一部城市历史的发展史。

  什么叫成都?成都来源于一年成聚,二年成邑,三年成都。一年成聚,表示有人口流入,有新移民进来,也就是我们说的城市化。二年成邑,表示有个地盘了,有多大的土地面积,有多大的城市。三年成都,才能称为一个城市,一个都市,一个都市圈的明星。所以,一个成都的名字可以说是全世界各国、各个民族城市变迁和城市发展的历史。这是我特别欣赏成都这个名字的原因,也把它作为我今天这个演讲的题目,成为都市圈明星城市的发展之路。

  最近几年,关于房地产中长期支撑力或者发展动力的分析框架,主要看土地,主要看人口。其实成都这个名字当中已经蕴含了深刻道理,首先是一定要有人进来,有人的成聚、聚合,有新移民的导入,以及人口总和生育率带来的新人口。

  我们回溯下,习总书记和李克强总理的博士论文,习总书记的论文是《中国农村市场化研究》,是关于户籍政策的,之所以说都市圈的意义重大,就是因为今年户籍政策有了翻天覆地的变化。李克强总理在20多年前的博士论文是《论我国经济的三元结构》,我们一直都很好奇,有二元结构为什么还有三元结构?所谓三元结构就是增加了小城镇,所以2019年之前中国的城市化政策,核心是发展小城镇和中小城市。

  中国的城市化政策可以划分为四个阶段。第一个阶段是1993-2009年,14大之后提出的发展小城镇,控制大城市规模。第二阶段是2010-2013年,强调发展中小城市和小城镇,还是要控制大城市规模。第三阶段是2014-2018年,18大之后提出了发展中小城市和城市群,依然控制大城市规模。2019年,城市化政策有了新的提法,《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》提出了中心城市引领,发展都市圈。

  中国的城市跟国外各种类型的城市都会走同样的规律,会越来越大,越来越像一个都市圈,由面、到线、到点分化集聚,形成城市群、城市带、都市圈。在此背景下,2019年一头一尾关于城市发展的两个重要文件出台,2月19日,《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》出台;11月19日,《长三角生态绿色一体化发展示范区》正式发布。长三角示范区统筹生态、生产、生活三大空间,在规划、土地、投资、要素流动、财税分享、社会发展等方面进行制度创新和政策突破。

  我们判断,2018年全国商品房销售面积和销售金额达到历史新高,2019年全国的销售额仍将会有增长,预计同比增长5%-6%,接近16万亿元,销售面积保持在17亿平方米。为什么在限购、限贷、限价、限售,还有限签、限婚等n多个限的情况下,行业销售规模仍能够保持在高位,我们认为不能仅仅用简单的惯性来表达、来看待,可能更重要的贡献来自于户籍制度改革和都市圈发展,都市圈不同能级城市的户籍政策放开。户籍政策影响了中国城市的人口迁移,影响了中国城市的购买力,当然还会影响中国城市的土地供应。

  我们认为,中国城市房地产的支撑力,首先要看人口,因为有人口才有土地,才有土地指标,才有房产开发。无论是购买住宅还是非住宅,包括写字楼、公寓、酒店等,其实是投资城市的潜力,投资城市的股票,要把房子当作城市的股票去看待,一定要按照人口导入潜力去挖掘。这些导入的人口,会带着你的妹妹、带着你的孩子、带着你的车马来到城市,提升城市的凝聚力、吸引力和购买力。

  现在关于房地产中长期的分析框架,实际上,我们的老祖宗早已提出,也就是耳熟能详的“逐水草而居”。古代的水就是水路交通,当前水路交通已经被公路、铁路、高速公路、高速铁路、飞机替代。古代的草就是产业,因为有交通的改变,有产业的导入,人口就进一步跟随这种便利条件、配套条件、成长条件而来。伴随产业集聚、交通变化、生活配套完善,以及户籍政策放开,人们对于美好生活的追求,一、二线城市或者强三线城市的吸附力进一步增强。

  现在关于房地产中长期的分析框架,实际上,我们的老祖宗早已提出,也就是耳熟能详的“逐水草而居”。古代的水就是水路交通,当前水路交通已经被公路、铁路、高速公路、高速铁路、飞机替代。古代的草就是产业,因为有交通的改变,有产业的导入,人口就进一步跟随这种便利条件、配套条件、成长条件而来。伴随产业集聚、交通变化、生活配套完善,以及户籍政策放开,人们对于美好生活的追求,一、二线城市或者强三线城市的吸附力进一步增强。

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