06-14

王珊:大资管时代的金融选择——从加杠杆到加资本

6月12日,由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会、资产证券化研究中心和《中国房地产金融》承办的“2019年中国房地产金融论坛”上,中城投资执行副总裁王珊受邀出席并发表主旨演讲,浅谈“大资管时代的金融选择——从加杠杆到加资本”以及背后的金融逻辑。

中城投资执行副总裁王珊
主旨演讲


  6月12日,由中国房地产业协会主办、中国房地产业协会房地产金融与住房公积金和担保研究分会、资产证券化研究中心和《中国房地产金融》承办的“2019年中国房地产金融论坛”上,中城投资执行副总裁王珊受邀出席并发表主旨演讲,浅谈“大资管时代的金融选择——从加杠杆到加资本”以及背后的金融逻辑。

  以下内容根据现场演讲整理,与您分享——

宏观稳杠杆、结构性去杠杆
中性看杠杆和杠杆率

  1.从加杠杆到稳杠杆

  王珊指出,纵观2008年以来的货币和金融政策,中国先后经历了加杠杆、去杠杆和稳杠杆三个阶段。

  第一阶段(2008年-2016年):企业、政府和居民三个部门先后三轮加杠杆。M2和社会融资规模持续增长,宏观杠杆率和分部门杠杆率处于高位,企业杠杆率特别是国企杠杆率高企。

  第二阶段(2017年-2018年上半年):金融政策转为去杠杆。M2和社会融资规模存量增速均有下降,金融去杠杆初见成效,宏观杠杆率攀升至高位、逐渐企稳。

  第三阶段(2018年下半年-2019年):2018年下半年以来,面对内外部环境的变化,中国进入稳杠杆阶段。

  自2008年以来房地产金融化加速,房地产行业的整体融资规模巨大。

  2.加杠杆的困惑

  伴随货币金融政策从宽货币到宽信用,房地产企业加杠杆的困境主要体现为高负债、高杠杆和高成本。

  高负债:明斯基总结出经济活动中的三种融资方式,包括还本付息的投资性融资、借新还旧的投机性融资和拆东补西的庞氏融资。这三种方式叠加或混用形成了企业的高负债。

  高杠杆:房地产项目的抵押贷款,甚至“一押”、“二押”,项目公司的股权质押和大股东借钱出资设立SPV、再回购SPV股权,这种倒金字塔型的多层融资导致了高杠杆率。

  高成本:受金融监管政策和房地产市场调控影响,房地产企业表内融资门槛大幅提升,大量地产融资被挤到“影子银行”,挤到表外,表外议价和轮后溢价造成了房企融资的高成本。

  研究发现,近年来房地产行业总体负债水平较高,房地产融资市场的市场下沉、客户下沉趋势越发明显。

积极看杠杆效率
寻找结构性加杠杆、加资本的行业和企业

  房地产市场是一个大市场。大江大河,我国已经形成了10 万亿级的房地产大市场,房地产已然成为中国经济的压舱石。通过对近年来全国主要城市二手房房价的研究,我们可以发现,从2017年下半年起,房地产市场开始箱体波动运行。

  在重点城市预期改善下,2019年以来土地市场也逐步走出低迷,其中尤其二线城市土地市场最为突出。

  房地产市场也是非常稳健的市场。房地产信贷资产不良率低于其他行业,行业有结构性加杠杆空间。通过研究,我们还发现房地产重债务融资、轻权益融资,权益融资明显不足,加资本的机会很大。

  作为房地产私募基金,中城投资注重与优质房企、优质项目合作,抓取结构性加杠杆、加资本的风险收益机会。

积极加资本,提高风险管理水平

  房地产下半场,行业集中度持续提升,房地产企业强者恒强。我们认为,TOP房企杠杆效率显著、资本效率高,通过与TOP房企进行加资本合作,将可分享房地产红利。

  大资管时代,依托专业化主动管理能力,房地产私募股权基金投资正当时。未来,我们将进一步与TOP房企加大在企业和项目层面股权合作机会,合作共赢。

2019-06-14

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