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中城投资执行董事路林:做一个值得信赖、令人尊敬的专业投资机构

 


路林 中城投资执行董事

上海中城联盟投资管理股份有限公司(简称中城投资)成立于2002年9月28日,创始股东12家,现有股东55家,注册资本16.36亿元。2013年1月1日,公司正式改制股份有限公司,2015年10月26日,中城投资成功挂牌新三板,证券简称:中城投资,证券代码:833880。

中城投资是国内历史最长的房地产私募投资管理机构,2013年8月成为中国证券投资基金业协会资产管理类特别会员。

能否分享一下您的投资哲学和投资理念?

其实投资是和人性做“斗争”的,要非常冷静、理性、周期地看待这个世界。一旦你冷静理性,你就会想到周期、波动,这是另一个层次。成功与失败,收获与损失,都是对立的,都是正常的,

与其说投资是跟交易对手做生意,不如说是跟自己。所谓跟自己不仅仅是跟自己一个人,还有跟自己的团队。所以这个团队的共识、团队的纪律就很关键了。

与自己做“斗争”是一个形成共识的过程,第一大家要有共鸣,第二大家要有共识。所以要经常性地进行价值观的沟通,这很重要。

能否介绍下中城投资“人心至上”的文化理念?

人心至上也可以和儒家的仁心相结合,换句话说你不能只想着自己,要想着交易对手。要不只一次想这两者之间的关系,光一次是想不明白的,也不一定做得好。但是你得反复多次想,投资与被投资的关系。反复多次交流、交益、交换,才能达到一个相对均衡的状态,这个状态其实就是一个相对仁性的状态。从人心到仁心,再上升到仁性。你只有考虑到仁性,才能考虑到这种投资人与被投资人的多次、反复的关系。因为我们做投资不是做一单生意,而是做连续性、批量性的生意,你做投资不是做一件事情,是批量性的、长期性的事情。所以这个时候你会把人心至上提到仁心至上再提到仁性至上。简单地说就是多做好人,多做好事,这个结果对投资人与被投资人双方而言是好的。

房地产市场下半场有哪些特征?

房地产市场的下半场有几个特征:1.原来上半场主要是一级市场、二级市场,下半场的一级市场、二级市场还会继续,但是三级市场、四级市场会扩大。一级市场是土地市场,二级市场是新房市场,三级市场是存量房的流通、旧改市场,四级市场是租赁、服务市场。2.下半场三级市场、四级市场会加速发展,经营深化,服务升级,更加注重内容生产和内容提供,大白话叫租赁崛起、商用崛起。所以这个时候经营效益好了,经营收益得到保障得和提升,你的资产价值就能稳住,很多资产不经营就贬值了嘛。从上半场的粗放式开发转变为下半场的精细化经营,这样能够把我们的存量资产高效地运营起来,才能保证资产的收益率。在保证资产收益率的同时,通过资产证券化实现投资大众化、不动产金融化。

房地产市场下半场一定是运营为王,服务为王,以及在此基础上的服务深化和经营深化。房地产上半场,注意力都聚焦在开发商主导的开发市场,下半场将会有投资市场、服务市场、运营市场,共同构成房地产大市场。开发商、投资商、服务商、运营商互为策略、互相转化、互为依存、相互交融,通过专业分工带来效率的提升,通过合作带来交易费用的下降。从市场主体来讲,房地产上半场的主角是开发商,而下半场则是投资商。近几年开发商联合拿地组成投资联合体,是投资商的雏形,这个形式的标准版本或者升级版本是投资基金,即产业投资基金和股权投资基金。

从市场行为方面讲,开发市场的核心逻辑是散售,即B2C;在投资市场,投资商在持有商用物业的同时,首先重视运营,更重视运营之后的整体出售和打包出售,以及通过私募基金、私募REITs、ABS等金融产品的退出,逻辑是B2B2C。很明显,投资市场的价值链更长。从市场绩效来讲,开发市场最大的收益来源是土地红利,在控制土地成本的基础上,才能通过高周转、高杠杆实现正收益,通过散售实现流动性溢价;而投资市场首要看中的是价值洼地,然后投资商、运营商、服务商需要用更多的资产增值、资产重估、资产重构的逻辑和能力去提升资产的价值,最后通过证券化实现退出。

中城投资如何应对即将到来的变化?

现在主要在两头上做业务的升级和深化,在分子、分母两个角度上下功夫。分母这一块,通过新型投资、新型开发,获取价值洼地的资产;同时我们也通过一些股权投资、产业投资,培育一些经营升级、深化的服务主体,培育一些新型企业、新型的运营公司,这样的话作为分子才能把收益提高,分母则能够把成本降低,保证分母分子构成的投资收益率的稳定、提高。

中城投资对未来发展的愿景?

投资最要对抗的是大的周期和大的波动,来保证你稳健、长期、持续地发展;作为专业投资机构,希望能做成一个值得信赖的、令人尊敬的专业投资机构。规模会随着市场的扩大越来越大,但更重要的是,能够跟投资人形成良好的关系,长期、持续而真诚,这是中城投资最大的愿景,长期、持续地为投资人服务。

中城投资的初心是什么? 我经常问自己,很多股东也问过我,中城投资的初心就是做产业基金,房地产产业基金,房地产基金。不忘初心再出发,"联盟REITs"就是中城投资的再出发。

2016年是中国房地产市场"新高",不仅是新房市场,存量房市场,还有大宗商用物业市场,交易额都创了新高。1998年商品房改革以来,全国卖了137亿平米新房,还不包括自建自用的各种房子,存量房,特别是大宗商用物业,数量之大,资产之重,可以想象,但是价值不可估量。我们经常说它是"露天煤矿",是旧"金山",新"金山"。大开发与大投资从来一家亲,"文史不分家",其实投资开发也不分家,包括一二级市场开发,也包括三四级市场开发和资产证券化。

房子"卖"不动了,叫不动产? 如何让不动产"动"起来,"流动"起来,是一个老话题,也是一个新课题。房子是用来"住"的,是用来"用"的,自住自用之外的各种业态房地产,都是租赁型经营型的商用房地产。成熟市场的经验是,经营深化,资产证券化,投资大众化。房地产资产证券化的主战场就是REITs,根据标普和道琼斯指数统计,REITs已经成为全球股票市场市值第八大行业部门。美国最大的REITs"西蒙地产"曾市值高达650-700亿美元,最大的租赁公寓REITs"公平住屋"市值也有250亿美元。

REITs在中国呼吁多年,千呼万唤出不来,原因很多。这几年国内创新了不少"类REITs",主要解决融资问题,是一种抵押债和信用债的复合债,俗称A类+B类,优先+次级,比如苏宁云商,海航浦发,云南城投都发行过。

和"类人猿"一样,类REITs,不是真REITs,一单一单五花八门的资管计划,有加杠杆融资之爽,没有解决投资经营之痛。基本上是看天吃饭,不仅做的很"累",人困马乏心情"累",而且流血还流"泪"。市场上戏说,"类REITs"三痛: 收益性不足,大股东补; 流动性不足,大股东回购; 安全性不足,大股东刚兑。过度金融化害人害己,钱像水一样,水能载舟,也能覆舟。

不明觉厉,做真REITs,解决方案只有一个,返璞归真,真诚靠谱。作为生于斯,长于斯,奋斗于斯的开发商服务商投资商,作为行业联盟,和新三板唯一的房地产基金,中城投资,责无旁贷,任重道远,也当仁不让。

 


来源 | 见地智库(jiandizhiku)

作者 | 洪佳添