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租房时代开启,未来中国人将怎么租房子? | 原子智库

2018-01-09 原子智库

编者按

2018中央经济工作会提出,在住房方面要加快建立多主体供应、多渠道保障、租售并举的房地产长效机制。其中租售同权无疑成为当下房地产界最热的话题。业界人士认为,长租公寓市场或将在2018年爆发。

近日,在“中城联盟论坛-金融投资分论坛”上,来自开发商的代表河南建业集团董事长胡葆森、万通集团创始人冯仑,来自运营商的代表中城联盟轮值主席、世联行董事长陈劲松、自如CEO熊林,来自投资商的代表中城投资董事长路林、中城投资执行副总裁王珊,就“从租购并举看长租市场的经营与投资”话题,进行了一场别开生面的讨论。

 

王珊:投资长租公寓不赚钱?

一说到这个问题,我第一次跟别人交流,都会问我说,这个事感觉不赚钱,很多开发商或者房屋持有人,都希望快速去卖。现在把它租赁掉,觉得分母特别大,因为这个房子的价格非常高,算算不赚钱。

但是深入分析了租赁市场以及整个政策导向之后,我们回过头来看,怎样才能提高分子和分母的比例?分母我们觉得有三个途径:

一是我们要拿不可散售的底层资产;二是我们不一定要拿住宅,可以去拿符合批文,符合规划的一些其他类型的资产,包括科研用地和工业用地,因为在整个产业园区里面本来就配套了一块,可以做员工公寓等;三是我们不一定要选择比较核心的区域,我们可以去沿着我们的目标客群去布局,长租公寓的目标客群都是一些年轻人,而这些年轻人很多都在高校附近,在一些大型的产业园区附近,而这些区域附近的一些土地价值还没有很高。

所以通过这样一些途径,我们可以有效的降低分母。当然更主要的,就是通过专业的运营管理,来提高这个分子。

我们来看一看和成熟经济体的对比,美国REITs和标普收益的对比。2000年开始到现在,有两个阶段,从2000年到2009年,REITs的月收益率是0.74%,而标普的指标是亏的。

在2009年到现在都是盈利的,但是REITs的盈利性远远超过了标普500,REITs的月收益率达到了1.39%。通过对比,我们认为它是可以长期、稳健盈利的。

同时,我们又对比了两个比较有代表性的具体的企业,一个是美国的EQR,这是很多做长租公寓的标杆企业,还有一家是日本的大东建托,而且这两个企业也有各自很鲜明的特点。EQR是做持有型重资产的,它的规模不是很大,还不到8万间,但是它的市值很大,是现在租赁住房REITs最大的一个。

它的市值接近250亿美元,盈利性非常好,ROE达到了42.8%。大东建托更多的是托管,规模很大,超过了92万间。它的营业利润率并不是很高,只有8%,但是它的ROE的水平也达到了30%。当然这两者,一个是重资产,一个是轻资产,有各自的特点。我们只是想比较直观的来回答,除了美国REITs整体收益优势之外,我们再聚焦两个有代表性的企业,它们的盈利性也是非常好的。

 

路林:投资长租不是炒房

租购并举是房地产市场供给侧结构性改革的重要举措。但光靠国家队、专业机构提供租赁,还是供不应求,供应不起的。购就成为很重要的一点,也就是说“租”和“购”处于同等重要位置,存量、增量两条腿走路,租购双轨。

租赁市场从来就有,是个有多少人群、就有多少种需求的“千层饼”市场,满足人们多层次、多样性的需求。

我们在两年半前就开始关注这个市场,而且在两年前就下了单,投了两个长租公寓的经营主体,一家是做蓝领公寓的,一家是做白领公寓的。结果看来,现在是蓝领公寓最好,它已经经过了好几轮融资,而且在租赁市场当中,做得非常实在。

关注这个市场后,我们很早就提出不动产要动起来,房子要用起来。不动产怎么动起来?不动产卖不动叫不动产,现在限售就变成“冻产”,所以只能分层流动。

在实物产品当中,能够散售的住宅就是实物证券化,所以有溢价能力;不能流动的叫大宗物业、大宗资产。冯仑有一个词很好,叫“商用地产”,大宗物业、大宗不动产实际上就是商业地产。它的流动在哪一层?就在金融产品层面上。资本市场、金融市场要支持这种金融产品的流动,就叫房子用起来,不动产动起来。

我们不仅要买股票,买REITs,REITs是一种股票,我们还要印REITs,印股票。做长租公寓的经营投资,资产投资,其实是印股票的过程、印REITs的过程、印证券的过程,这个过程是为中国金融资本市场提供一个工具。

说到“炒房”,短期叫炒,长期持有叫投资,是为实体经济做贡献,提供的是真钱。因此,房子是用来住的,也是用来长期投资的。

 

熊林:中国的租房水平是全世界最好的

中国这个租赁我们自己还是有一个判断,存量市场为主,北京大概现在有150万套以上的房子在出租。

刚才大家都在讲各个城市要新增多少,我今年去美国,我看美国的年轻人,现在包括几家,不管是EQR还是其他的,他们其实都把以前的郊区类物业清掉了,更集中的去持有市区内物业。

回到北京和上海,我还是觉得,其实北京和上海现在经过这几年的发展,我们在中国租房子这个水平,其实是全世界最好的。

今天在全世界没有任何一个国家拿一个APP,找房子以后,对着自己人脸识别,信用数据挂上,网上支付,所有的服务全完成,我们可以。我们去年150亿的租金,没有一分钱是线下收的,我们大概用8个人收这150亿的租金。我去纽约,有一个年轻人跟我说,在纽约现在找房子,还得看报纸的中缝去找房源。

我做这个行业今年是第7年,很多投资人都问这个逻辑,包括现在3万亿、5万亿,有很多种做法,我从来没有算过这个数,我从北京大学毕业,开始租房子。

做自如的第一天我去了几个小区,一个是大运村对面的罗庄西里,我看到的是一个两居室可以被打成六间,我接着又去旁边的太阳园,那个也是有一个房子,连厨房都腾出来租一间,所以我完全没有问北京有多少人租房子,我就开始做这个了,这是我的逻辑。

 

陈劲松:租赁市场势必成为主流市场

我们世联行的做法跟链家不一样,链家是通过大量的经纪人散售,装修、配套,然后再往外租,链家有独到的竞争能力。我们世联主要是集中在整体的,比如说一个老旧的厂房。

现在看,整租的长租公寓,在中国的一些农民房,农民村,整栋的写字楼改造,目前的尺度各个城市不太一样,但是看起来是越来越宽松的,而且它是可以算得过账的。

产权是一码事,我们相信十九大提出租购同权,各地政府是能贯彻的。原先我们叫居者有其屋,十九大不提居者有其屋了,叫住有所居,那就包括租。

一个城市的张力,就是月工资收入比和支出收入比,这个张力差,如果这么大的时候,租赁市场就必须成为一个主流的市场。因此,房子不能炒,用来住是一个主要的方向。

 

胡葆森:城镇化接近尾声是租购并举的大背景

关于租购并举的大背景,我跟冯仑实际上好多年前一直在说,就是人均GDP现在大约在中国是8千美金,现在整个城镇化还在加速阶段,还没有到顶峰。

我们十几年前研究西方国家,人均GDP大约到1.3万美元、1.5万美元的时候,增量时代就基本上结束了,城镇化已经接近尾声了。

实际上租购并举也是在这样一个大的背景下,增量越来越少,增幅越来越小的情况下,很多开发商开始转向了存量资产,因为原来主要是靠增量在发展。租购并举实际上是一种操作方式,它背后是一个增量和存量并举的时代已经到来了。

过去我们这些开发商,主要还是靠增量在发展。今后可能从现在开始,是增量和存量并举,表现为租购并举。

 

冯仑:是不是炒房,看时间

租赁能不能赚钱?一看姿势,二看时间,三看跟谁住。所谓姿势就是说你是老年人租还是大学生租,睡觉姿势肯定不一样。

所以老年租房的市场在美国最近十几年,包括在中国一部分市场化养老的地方,实际上收入还是很高的。但是大学生,刚工作的这些短租的,这种姿势租金回报并不高。

所以在租客的形态上是有区分的,不能说长租赚不赚钱,要看什么形态。另外看时间,今天娶媳妇,明天就卖了,那叫炒。娶了以后,和她白头偕老,叫日子,那不叫炒。

当然中间的过程,有过不幸婚史的,中间再租的,这叫长租公寓。赚钱不赚钱也看时间,因为周期不同。租金是很复杂的,跟股票,跟通货膨胀,跟就业、收入、形态都有关系。所以在一个地方,到底赚不赚钱,有一套模式可以算。

最后,就是看跟谁住,一个人租是一种方式,两个租又是另一种玩法。因此,姿势、时间和谁住,都与租金有关,不能一概而论租不租。

 

智库点评

成熟的住房市场,一定要有发达的租房市场。由于过去多年租房市场的种种弊病,很多人把“好房东”寄望于国家。事实上,市场经济也会出现大型房屋出租企业,对分散市场进行规模化运营。企业会比国家做得好,这应该是市场经济下的常识。

 


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